Oleh: Ibnu Subiyanto
Bupati Sleman 2000-2010

Pada tahun 2001 atau 16 tahun lalu, di Dearah Istimewa Yogyakarta tak ada satu pun pengembang yang berani menjual rumah di atas Rp 1 miliar. Saat itu para pengembang hanya memasang harga Rp 700 juta untuk jenis rumah terbaiknya.

Rata-rata rumah dua lantai dengan luas lahan 250 meter persegi dan luas lantai 300 meter persegi. Itu sudah dianggap rumah mewah.

Dengan kondisi seperti itu, pemerintah daerah tak bisa ikut “memanen” pendapatan dari bisnis perumahan. Sementara warga pemilik lahan pun tak menikmati nilai aset yang cukup untuk membangun masa depannya dengan melepas lahan miliknya.

Saya melihat, saat itu pasar perumahan mampu menekan harga tanah warga yang dalam hal ini sangat tidak fair. Di sisi yang lain, pemerintah daerah pun tidak akan memperoleh pendapatan dari pajak bumi dan bangunan (PBB) dalam jumlah yang cukup karena harga tanah (saat itu) under valued. Oleh karena itu, harus dicari cara yang jitu agar masyarakat pembayar pajak bumi dan bangunan tak merasa berat tetapi dijamin pendapatan daerah bakal naik tajam.

Suatu hari, teman-teman suatu grup pengembang ingin konsultasi: Apakah lahan yang sudah dibeli dapat saya izinkan untuk dijadikan perumahan?. Dengan cepat saya jawab, “Bisa. Tapi, ada syaratnya.”

Tentu mereka bertanya, apa gerangan syarat itu? Karena itu dengan cepat saya jawab, “Syarat mutlak dan tak bisa ditawar. Anda harus jual rumah di atas Rp 1 miliar per unit dan harus bikin rumah berkelas.”

Pokoknya, kalau tidak mau mendengar arahan Pemkab Sleman tidak akan ada izin yang saya tandatangani. Mereka semua tak yakin, apa ada pembelinya.

Akhirnya saya jelaskan dan yakinkan bahwa pasar rumah dengan harga di atas Rp 1 miliar itu cukup besar. Meski ragu, tapi mereka akhirnya mengikuti juga advis dari bupati dan segera menyiapkan launching ke masyarakat.

Ada tiga jenis rumah yang ditawarkan saat itu. Tipe Borobudur dengan harga Rp 1,5 miliar, tipe Prambanan senilai Rp 1,2 miliar, dan tipe Mendut dengan banderol Rp 0,9 miliar.

Ternyata, justru yang dijual di bawah Rp 1 miliar lah yang paling tidak diminati. Dan, dalam tempo singkat, kompleks Yogyakarta Regency terjual habis. Yogyakarta Regency adalah perumahan elitis pertama di DIY yang tembus angka Rp 1 miliar.

Dan, saat ini, harga jual di pasar sekunder pun sangat tinggi.
Nah, barulah mereka sadar, bahwa harga rumah di berbagai perumahan Sleman terlalu rendah harganya. Pada akhirnya, banyak pengembang yang ramai-ramai bikin kluster perumahan klas premium.

Sekarang, rumah yang harganya di atas Rp 4 miliar pun menjamur. Bahkan, ada banyak rumah, yang diam-diam dijual dengan harga di atas Rp 10 miliar per unit. Dengan harga patokan yang tinggi, pada akhirnya harga rumah kelas menengah maupun tipe kecil pun terangkat naik pula.

Pasar pun dengan sendirinya mengatur mekanisme harga rumah di seluruh Kabupaten Sleman dan berpengaruh di daerah perkotaan Yogyakarta maupun kabupaten di sekitarnya. Harga patokan rumah di DI Yogyakarta tak lagi ditentukan oleh pasar perumahan di kota tetapi justru di Kecamatan Depok!

Diam-diam, pelaku bisnis “dimanfaatkan” pemerintah daerah untuk mengatrol harga-harga rumah. Dengan demikian, pemerintah daerah mengendalikan harga pasar dan bukannya didekte kepentingan pengusaha semata.

Dengan taktik tersebut, pemerintah daerah dengan mudah mengumpulkan sumber-sumber keuangan daerah melalui instrumen perpajakan ataupun retribusi daerah. PBB pun meningkat drastis dari kawasan perkotaan dan sekitarnya, yang di sisi lain pemerintah daerah dapat mensubsidi petani miskin untuk mempertahankan lahan sawahnya dengan pengenaan tarif PBB minimal.

Sebetulnya, pemerintah daerah berkeinginan membebaskan PBB lahan persawahan. Tapi, karena aturan yang berlaku nasional, diputuskan seminim mungkin dan tak menjadi beban pemilik lahan persawahan.

Manfaat lain dari harga perumahan yang tinggi (price leader) di Sleman adalah untuk membangun image bagi para investor swasta masuk, karena image yang terbangun, bahwa daya beli masyarakat Sleman (termasuk para pendatang) sangat tinggi.

Daya beli adalah daya tarik bagi pemilik modal karena hukum ekonomi pun menjelaskan bahwa kapital selalu mencari area bisnis yang punya daya beli.

Kapital itu sesuatu yang imajiner dan tak punya nyawa, tetapi mempunyai semboyan yang menarik: pantang surut, untuk selalu tumbuh menjadi besar. Ibarat sebuah pohon raksaksa yang tak pernah mengerdil, tapi maunya menjadi besar dan membesar selalu.

Kapital dengan paham kapitalisme selalu ingin berada di tengah-tengah manusia yang punya daya beli dan dibuat selalu ingin membeli (konsumerisme), agar dirinya makin membesar. Kadang kala kapitalis (yang empunya kapital) pun bahagia dengan piaraanya yang tak berwujud itu.

Tapi, sering kali tak paham pula bahwa piaraannya itu kadang terlalu kejam dalam upayanya menjadikan si kapital menjadi raksaksa. Tetapi, apa boleh buat, itulah sifat kapitalis yang harus kita kenal watak dan tabiatnya.

Kapitalisme itu akan selalu ada di mana-mana, baik orde kapitalis yang sudah tua dan matang ataupun orde kapitalisme muda yang sedang tumbuh. Di negara sosialis pun kapitalisme tetap ada, meski yang lebih dominan state capitalism (kapital dikendalikan negara).

Dalam bentuk yang paling ortodoks, kapitalisime adalah penguasaan tanah dan faktor produksi. Dalam skala yang berbeda, setiap kota di berbagai belahan dunia dikuasai dan dikendalikan barang piaraan tak berwujud yang bernama kapital, yang terlihat dalam wajah (dan kemasan) bisnis real estate dengan penguasaan lahan kota (sebagai landlord) yang luas.

Bahkan, sisi gelap kapitalisme di sebuah kota, mempunyai kekuatan yang menentukan arah sebuah kota. Mereklamasi pantai pun mereka kejar demi penguasaan dan penciptaan lahan untuk dan atas nama kepentingan publik. Penguasaan lahan di muka bumi inilah yang menjadikan kapital tumbuh bagai pohon uang yang tak pernah berhenti tumbuh.

Kapitalisme memang nyata ada dan mempunyai akar di mana saja. Kapitalisme juga dapat menggerakkan apa saja yang mereka maui melampaui kekuasaan penguasa yang resmi.

Oleh karena itu, piaraan yang disebut kapital itu jangan dianggap tidak ada dan tidak perlu dimusuhi atau dilawan. Tapi, bukan berarti dibiarkan meraja lela dan semau mereka mau.

Kapitalisme harus mampu menciptakan pasar dan harus dikendalikan serta diatur untuk kepentingan kemaslahatan orang banyak. Kalau perlu dikadali untuk menjalankan kebijakan daerah pun, boleh juga kan? (*/amd)